פסק-דין בתיק תא"ח 17760-08-11

בפני תביעת פינוי שהגיש התובע בהתאם לפרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 כנגד הנתבעת בדרישה כי תפנה ותסלק ידה מדירת מגורים בת 2 חדרים המצויה ברחוב הזית 4, בקרית ביאליק (להלן: "הדירה"). 

1. הנתבעת מתגוררת בדירה החל מ-1.7.06 כאשר הסכמי השכירות שנערכו עימה מדי שנה ושנה, כללו סעיף אופציה למשך שנה נוספת וכך גם ההסכם האחרון שנערך בחודש 7/2010 (להלן: "ההסכם האחרון").

על פי  הסכמי השכירות הנתבעת שילמה עד לשנת השכירות שהחלה בחודש 7/2010 את הסך של 1,340 ש"ח דמי שכירות לחודש ואילו על פי ההסכם שנערך בחודש 7/2010, הועלו דמי השכירות לסך של 1,400 ש"ח לחודש.

טענות הצדדים

2. לטענת התובע משהסתיים הסכם השכירות האחרון וזאת ביום 1.7.2011, ומשלא מימשה הנתבעת את סעיף האופציה הקיים בהסכם ולא עמדה בתנאים הנדרשים למימוש האופציה, עליה לפנות את הדירה והודעה על כך נמסרה לה בכתב ביום 25.7.11.

    בכתב התביעה טען התובע בנוסף להפרות שונות של הסכם השכירות מטעם הנתבעת: כך באי תשלום דמי שכירות במועד לחודש 15.9.09, כך גם באשר הוא נדרש לשלם על תיקון נזילת מים אשר בסופו של יום התברר כי הינה בגין נזילה מצינור מכונת הכביסה של הנתבעת ולפיכך היה באחריותה לשאת בתשלום זה, וכן במועד נוסף קיזזה הנתבעת מדמי השכירות עלות תיקון תריס, וזאת ללא קבלת אישור התובע.

3. לעומתו טוענת הנתבעת כי מאחר והסכם השכירות האחרון כולל סעיף של אופציה לשנה נוספת, ומאחר ובמשך כל תקופת השכירות לא נדרשה היא לתת הודעה בכתב בדבר רצונה לממש את האופציה, ומשניתנה על ידה הודעה על רצונה זה במהלך חודש 6/2011, זכאית היא להמשיך ולהתגורר בדירה מכח הסכם השכירות האחרון עד ליום 1.7.2012.

לטענת הנתבעת כל שאר טענות התובע בגין הפרות הסכם השכירות, המוכחשות על ידה מכל וכל, הועלו אך ורק על מנת להצדיק את הגשת התביעה ובפעם הראשונה הועלו במכתב התובע מיום 25.7.11 דהיינו, לאחר שכבר החלה במימוש האופציה, לגישתה, ולפיכך דין התביעה כנגדה להידחות.

4. טענת הסף בדבר העדר יריבות

קודם לדיון בטענות הצדדים לגופו של ענין נדרשת אני לטענת הנתבעת כי דין התביעה להידחות בשל כך שביום 4.7.11 נערך הסכם מכר לפיו הבעלות בדירה מועברת לידיו של מר גיא כהן  והערת אזהרה בדבר התחייבות הבעלים על פי הסכם המכר נרשמה ביום 11.7.11, ולפיכך אין עוד לתובע כמי שייצג את בעלי הנכס עד למכירת הדירה, מעמד להגיש תביעת פינוי זו, בוודאי שלא מבלי לצרף כצד את רוכש הזכויות לדירה.

בענין זה מסתמך ב"כ הנתבעת על הוראת סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה הקובע כי:

"המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר; עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות..."

לטעמי, לא דקדק ב"כ הנתבעת בטענתו זו שכן כידוע עסקת המכר והעברת הזכויות בדירה מושלמת רק בעת ביצוע רישום הזכויות בלשכת הרישום המקרקעין, ואין ברישום הערת האזהרה כדי להוות השלמה של הליך העברת הזכויות במקרקעין. אמנם להערת האזהרה ניתנו מאפיינים "מעין קנייניים" בהקשרים מסויימים (ראה ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199(1999) והפסיקה המאזכרת אותו בהקשרים שונים), אולם אינני סבורה כי בהקשר של זכויות וחובות כלפי השוכר, יש לראות ברישום הערת אזהרה משום "העברת הזכויות במושכר" לפי סעיף 21 הנ"ל. משכך, אינני סבורה כי עם כריתת הסכם המכר או רישום הערת האזהרה עברו זכויות המשכיר לרוכש העתידי של הבעלות בדירה, אפילו באם נודע לנתבעת, השוכרת כן, על דבר העברת הזכויות העתידית. 

יתרה מכך, גם באם הייתי סבורה כי די בהסכם המכר וברישום הערת האזהרה כדי לקבוע שהזכויות במושכר הועברו למר גיא כהן, הרי שעילת הפינוי לה טוען התובע קמה, לגישתו, מיום סיום שנת השכירות הקבועה בהסכם האחרון וקודם לתחילת תקופת האופציה, דהיינו ביום 1.7.11 ובמועד זה, הבעלים של הדירה, ואין על כך מחלוקת, היו אותם בעלים שהתובע מייצגם בהסכמי השכירות אל מול הנתבעת (והנתבעת לא העלתה כל טענה כנגד ייצוגו את אותם הבעלים, וטוב שכך, לאור העובדה כי במהלך כל שנות השכירות ידעה כי התובע מייצג את בעלי הדירה).

5. אומר כבר בפתח הדברים כי לא מצאתי שיש בטענות התובע בגין ההפרות הנוספות כדי להקים לו תביעת פינוי כנגד הנתבעת, ככל שעומדת לה הזכות לממש את האופציה ולהאריך את הסכם השכירות האחרון עד ליום 1.7.12, ולפיכך השאלה הרלבנטית להכרעתי הינה: האם עומדת לנתבעת זכות האופציה, אם לאו?

    סעיף 15 להסכם השכירות קובע כדלקמן: "לשוכר זכות להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת של 12 חודשים החל מתאריך 1.7.11 ועד לתאריך 1.7.12 ובלבד שיודיע על כך בכתב למשכיר שלושה חודשים לפני תום תקופת השכירות. דמי השכירות יהיו בתקופת ההארכה מוצמדים למדד המצטבר של המחירים לצרכן ו/או מחירי הבניה ו/או שער הקניה של דולר ארה"ב לפי ברירת המשכיר....ובתנאי מפורש שלא יהיו כל הפרות שהן בתקופת חוזה זה...."

    לטעמי, התנאי, לפיו מימוש האופציה נעשה באמצעות הודעה בכתב, כמו גם יתר התנאים הפורמליים למימוש האופציה, הוא תנאי ראייתי ולא מהותי, שבלעדיו אין מימוש אופציה. התנאי נועד כדי להמעיט במחלוקת על שאלת מימוש האופציה (כפי שניתן להיווכח במקרה שבפני), וכיוון שמדובר בתנאי ראייתי, הרי שאין מניעה להוכיח מימוש זה בראיות אחרות, כגון, על ידי התנהגות הצדדים.

    כמו כן, התנאי עצמו, ככל הוראה אחרת הכלולה בהסכם, יכול שישונה על ידי הצדדים, גם בדרך של התנהגות (ע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרים בע"מ, פ"ד מו(4) 35, 40 (1992), ואין בהסכם השכירות בענייננו הוראה השוללת אפשרות זו.